FLOW 住まいを売る契約の流れ

FLOW.01 不動産会社の選定

「住まいを売りたい」と思い立ち、まず最初に始めてほしいのが不動産会社選びです。ご自身で買主を探すことも可能ですが、購入希望者が親戚や知人に限られたり、高く売れなかったりと、なかなか希望通りに売却を進めるのが難しいはず。周辺地域の情報に精通し、専門知識も豊富な不動産会社に依頼することで、スムーズな売却につながるでしょう。適切な売出価格の設定や今後の流れなど、詳しくアドバイスしてもらえます。

FLOW.02 媒介契約の締結

選んだ不動産会社との間で媒介契約を締結。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。3つのうちのいずれかの媒介契約書を作成し、売主であるお客様にお渡しすることで、契約が成立します。

【媒介報酬の上限】
媒介報酬（仲介手数料）の上限は、原則として売買価格が200万円以下の部分は5％、200万円超400万円以下の部分は4％、400万円超の部分は3％となっています（すべて消費税別途）。但し、売買価格が800万円以下の場合には、不動産会社は一律上限30万円（消費税別途）まで媒介報酬を受け取れることになっています。原則を超えた媒介報酬を設定する場合、不動産会社は依頼者への説明と合意が必要です。

FLOW.03 売出条件の決定と販促活動

契約締結後、まずは売却条件を決めていきましょう。売出価格や引き渡し時期、販促活動について話し合います。販促活動とは具体的に、ポータルサイトへの掲載やチラシの配布など。効率良く買主様を探すためにも、間取り図や外観写真など、積極的な情報提供にご協力ください。広告を見た購入希望者から連絡がありましたら、日程を調整し、内見を手配します。買主様に好印象を与えることは重要ですので、内見までにきちんと清掃しておきましょう。土日などに自宅を開放し、自由に見学できる「オープンハウス」にすれば、買主様がスピーディーに見つかることもあります。

FLOW.04 売買契約の締結

買主様が無事に決まりましたら、お客様と買主様との間で売買契約を結びます。不動産会社と相談しながら、売買契約書を作成しましょう。

【売買契約書作成のポイント】
①適切な手付金の設定
金額の制限はありませんが、売買価格の10％程度に設定するのが一般的。

②ローン特約の取り決め
「ローン特約」とは、買主様が契約後にローンを借りられなかった場合に、契約を白紙に戻せる特約のこと。買主様を保護するものですが、売主様にとっても余計なトラブルの回避につながります。ぜひご検討ください。

③危険負担の取り決め
契約から引き渡しまでの間に、火災などの損害が発生した場合、契約を解除できる特約を付けることが多いです。契約書への明記をおすすめします。

FLOW.05 引き渡し

引き渡しの時期は、引っ越しのタイミングに合わせることが大切です。買主様をお待たせしないよう注意しつつ、もし待ってもらう場合は値引き交渉などを検討しましょう。実際の引き渡しでは、きちんと引き渡せる状態かどうかを確認します。リフォームやハウスクリーニングは事前に完了させておくことが必要です。

無事に引き渡しができましたら、税金や公共料金の精算へ。マンションは管理費や駐車場料金なども精算。また、戸建て住宅の場合は建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主様に渡します。 通常、不動産の所有権移転登記は司法書士が代行するため、権利証や委任状、印鑑証明書などは司法書士に渡しておきます。ローンの返済が残っており「買主様から残代金を受け取らないと債務を完済できない」という場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意してもらってください。